Falta de registro de contrato impede execução extrajudicial em alienação fiduciária
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o registro do contrato com alienação fiduciária é indispensável para a aplicação do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997.
O caso teve origem em ação de rescisão contratual ajuizada pelos compradores de um lote, que alegaram dificuldades financeiras e solicitaram a devolução dos valores pagos ao longo de dois anos. A empresa vendedora, após ser notificada da ação, realizou o registro do contrato e argumentou que a cláusula de alienação fiduciária inviabilizava a rescisão contratual.
O tribunal de origem aplicou o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao caso, afastando a incidência da Lei 9.514/1997. A corte entendeu que o registro do contrato foi realizado de forma oportunista, com o objetivo de impedir a aplicação de normas e jurisprudência menos favoráveis à alienante. Contra essa decisão, a empresa recorreu ao STJ, defendendo a possibilidade de registrar o contrato a qualquer momento, independentemente da tramitação da ação de rescisão.
A ministra relatora, Nancy Andrighi, esclareceu que, de acordo com o artigo 23 da Lei 9.514/1997, a propriedade fiduciária de imóvel é constituída apenas com o registro do contrato em cartório de imóveis. Pontuou que, em contratos dessa natureza, o imóvel é alienado ao credor como garantia, sendo que, após a quitação da dívida, a propriedade retorna automaticamente ao devedor. No entanto, em caso de inadimplência, ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor, o que permite a utilização do procedimento de execução extrajudicial, conforme os artigos 26 e 27 da referida lei.
Além disso, a relatora destacou que é essencial considerar a boa-fé objetiva e o princípio da supressio em situações de contratos de alienação fiduciária de imóvel que permanecem sem registro por um longo período, devido à omissão deliberada do alienante. Ressaltou ainda que é comum que empresas do setor imobiliário optem por não registrar esses contratos, pretendendo diminuir os custos nas transações de venda.
Acompanhando o voto da relatora, a Terceira Turma, de forma unânime, manteve a decisão do tribunal de origem, impedindo a execução extrajudicial no caso concreto.