Aquisição de imóvel com base em escritura falsa: Interesse do legítimo proprietário precede o de terceiro de boa-fé

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso especial de empresa que adquiriu imóvel com base em escritura pública de compra e venda falsa, sob o fundamento de que o legítimo proprietário tem o direito de reivindicar o bem, mesmo contra o adquirente de boa-fé, quando o registro na matrícula do imóvel for cancelado por estar amparado em escritura inexistente.

A discussão teve origem quando o espólio do legítimo proprietário ajuizou ação para provar que o imóvel nunca foi vendido ao réu e que a suposta escritura de compra e venda registrada anos mais tarde era falsa. Posteriormente, o bem foi vendido a uma empresa, que, com base na proteção do terceiro adquirente de boa-fé, prevista no artigo 54, parágrafo 1º, da Lei 13.097/2015, reivindicou o direito de ficar com ele por ter adotado todas as cautelas necessárias ao comprá-lo.

As instâncias ordinárias declararam a inexistência da escritura e anularam as operações de compra e venda.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que o artigo 1.247 do Código Civil dispõe que, quando cancelado o registro de título aquisitivo, o proprietário tem o direito de reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé do terceiro adquirente. Assim, mesmo que o adquirente tenha agido de boa-fé, não há proteção quando o registro anterior é cancelado por estar fundamentado em fraude.

Além disso, a ministra observou que a Lei nº 13.097/2015, invocada pela empresa, não regulamenta a situação de cancelamento de registro por fraude. O artigo 54 da mesma lei trata da proteção do adquirente de boa-fé que confia na matrícula do imóvel, mas não se aplica em casos em que o registro é cancelado devido a escritura falsa.

Assim, a Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que o legítimo proprietário tem o direito de reivindicar o imóvel, mesmo que o terceiro adquirente tenha agido de boa-fé, quando o registro na matrícula não reflete a verdade fática e é lastreada em escritura de compra e venda falsificada, cabendo ao adquirente de boa-fé buscar indenização por perdas e danos contra quem lhe vendeu o imóvel de forma fraudulenta.

 

 

Link: REsp nº 2115178 / SP