A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) decidiu recentemente sobre a validade dos contratos de propriedade fiduciária quando não registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Esta decisão reforça que a ausência de registro não invalida o contrato, permitindo a manutenção de sua eficácia entre as partes envolvidas.

O caso em questão originou-se de uma ação de rescisão contratual com pedido de restituição das quantias pagas, movida por dois indivíduos contra uma empresa de empreendimentos imobiliários. O centro da controvérsia estava relacionado à exigência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis para a constituição da propriedade fiduciária, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997.

O acórdão embargado, proferido pela Quarta Turma do STJ, sustentava que o registro não era essencial para a validade da propriedade fiduciária, desde que o contrato estivesse devidamente assinado pelas partes. Por outro lado, o acórdão paradigma, proferido pela Terceira Turma do STJ, exigia o registro no Cartório de Registro de Imóveis como requisito fundamental para a constituição da propriedade fiduciária.

O voto vencido da Ministra Relatora Nancy Andrighi apoiava o entendimento do acórdão paradigma, enfatizando a natureza constitutiva do registro no caso da propriedade fiduciária de imóveis, de acordo com a Lei nº 9.514/1997. A Ministra argumentou que a ausência de registro não deveria permitir a rescisão do contrato, mas sim conferir ao adquirente o direito de pleitear a rescisão caso o registro não fosse realizado, sem a necessidade de seguir os procedimentos previstos pela referida lei.

O voto divergente, do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que prevaleceu na Segunda Seção do STJ, argumentou que a ausência de registro não afeta a eficácia do contrato entre as partes, exceto em relação a terceiros. O Ministro sustentou que o registro é essencial para tornar o contrato oponível a terceiros, mas, no que diz respeito às partes, a ausência desse registro não deveria resultar na invalidação do contrato.

O entendimento do Ministro Cueva, portanto, reconheceu a validade do contrato de propriedade fiduciária mesmo diante da ausência de registro e defendeu a continuidade das obrigações contratuais acordadas entre devedor fiduciante e credor fiduciário. O Ministro ressaltou, nada obstante, a importância do registro para a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência, de acordo com a Lei nº 9.514/1997.

Portanto, a Segunda Seção do STJ, por maioria, ao negar provimento aos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.866.844/SP, decidiu em favor da validade e eficácia do contrato de propriedade fiduciária, mesmo sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando a manutenção das obrigações contratuais acordadas entre as partes envolvidas.

Link: EREsp n° 1866844